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NWB-EV Nr. 10 vom Seite 318

Erbbaurechte als Investmentalternative für Real-Estate-Investoren im Hochzinsumfeld?

Kompensierung von Renditedefiziten durch Anlagevorteile

Dr. Dario Arconada Valbuena und Thomas Rennar

Das gestiegene Kreditzinsniveau erschwert für traditionell ausgerichtete Immobilieninvestoren eine Investment-Platzierung im aktuellen Immobilienmarkt im An- und Verkaufsfall. Hinzu kommt der Umstand, dass ein erwarteter Kaufpreisrückgang sich in lukrativen A-/B-/C-Lagen nicht gänzlich durchzusetzen vermag. Dieses auch vor dem Hintergrund einer Angebotsverknappung durch Neubauprojekte bei gestiegener Bestandsnachfrage in Ballungszentren – letztlich auch durch Zuzug bzw. Zuwanderung. Aktuelle Marktstudienergebnisse rücken daher das Erbbaurecht als Investmentalternative in den Marktfokus. Diesbezüglich locken u. a. der geringere Eigenkapitalbedarf, die höhere laufende Rendite und die Absetzbarkeit der Erbbauzinsen gegenüber den möglichen Nachteilen aus den Verfügungseinschränkungen. Der nachfolgende Beitrag gibt daher einen Einblick in das Erbbaurecht als Investmentalternative im Hochzinsumfeld nebst steuerlichen Implikationen.

Kernaussagen
  • Aktuelle Marktstudien zum Erbbaurecht belegen etwaige Investmentvorteile für Real-Estate-Investoren im Hochzinsumfeld.

  • Auch steuerliche Vorteile können das Erbbaurecht zur Kompensierung von Renditedefiziten im Hochzinsumfeld durch Anlagevorteile attraktivieren.

  • Gerade grunderwerbsteuerliche Implikationen machen das Erbbaurecht investmentrelevant. Hierbei unterliegt der gesonderte Anspruch auf Erbbauzinsen gem. § 2 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 GrEStG regelmäßig nicht der Grunderwerbsteuer.

I. Politische Attraktivierung von Erbbaurechten

Die Schaffung bezahlbaren Wohnraums war bereits eines der zentralen Themen im Bundestagswahlkampf 2021, wobei das Erbbaurecht auch aus grunderwerbsteuerlicher Sicht einen bedeutenden Baustein lieferte. In 2022 hatte das „Bündnis bezahlbarer Wohnraum“ daher einen Maßnahmenplan vorgelegt, der u. a. die Beseitigung der Benachteiligung von Erbbaurechten vorsah. Der Deutsche Erbbaurechtsverband sieht hierin bereits einen richtigen Lösungsansatz, doch es gibt noch viel zu tun. Politisches Ziel soll eine grundlegend verstärkte Mobilisierung von Bauland sein; wobei gerade das Erbbaurecht für Investoren ‒ auch mit Blick auf die GrESt ‒ insgesamt deutlich attraktiver werden soll. Eine Studie belegt, dass Erbbaurechte in den Diskussionen als „Heilsbringer“ zur Entspannung der Knappheit an bezahlbarem Wohnraum oder Verhinderung von Spekulation mit Grund und Boden gelten. Ebenfalls stoßen Erbbaurechte vermehrt auf das Interesse von Investoren, als Ausweichstrategie zu den niedrigen Renditen am Immobilienmarkt. Trotz verstärkter politischer Impulse und Diskussionen erscheinen die Lebenswirklichkeit und die Dynamik des Marktes für Erbbaurechte jedoch als nicht genügend durchleuchtet.

II. Einblick in Marktstudie zum Erbbaurecht