Einheitsbewertung von Altenteilerwohnungen;
Zuordnung zum Grundvermögen oder zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen
Zu dieser Frage sind in der letzten Zeit vermehrt Zweifelsfragen gestellt worden, die einer grundsätzlichen Klarstellung bedürfen.
Nach § 34 Abs. 3 BewG umfasst der Wohnteil eines Betriebes der Land- und Forstwirtschaft die Gebäude und Gebäudeteile, soweit sie dem Inhaber des Betriebes, den zu seinem Haushalt gehörenden Familienangehörigen und den Altenteilern zu Wohnzwecken dienen.
Gebäude und Gebäudeteile, die Altenteilern zu Wohnzwecken dienen, gehören zum Wohnteil eines land- und forstwirtschaftlichen Vermögen, wenn
ein Altenteilervertrag vorliegt,
die Altenteilerwohnung zur wirtschaftlichen Einheit des LuF-Betriebes zu rechnen ist, sowie
eine Bindung an den LuF-Betrieb gegeben ist.
Keine Rolle spielt, ob der Altenteiler weiterhin im Betrieb mitarbeitet.
1. Altenteilervertrag
1.1 Betriebsübergang mit Altenteilsvereinbarung
In der Landwirtschaft wird im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge das landwirtschaftliche Betriebsvermögen im Ganzen an einen wirtschaftsfähigen Erben übertragen. In der Regel erfolgt die unentgeltliche Vermögensübertragung gegen Geld- und/oder Naturalleistungen, die aus den Erträgen des übertragenen Betriebs erwirtschaftet werden sollen. Ein solcher sog. Altenteilervertrag bedarf keiner schriftlichen Form (RdVfg. der OFDen, vgl. Karteianweisung A 14 zu § 34 BewG).
Der Umfang des Altenteilerrechts besteht in der Regel aus
dem freien Wohnungsrecht einschließlich der Freistellung von den Nebenkosten,
der freien Versorgung in Form von Speisen, Getränken und Kleidung,
einem Rentenrecht (Altersruhegeld),
dem Anrecht auf Pflege bei Krankheit und altersbedingten Leiden und
einem angemessenen Begräbnis.
Das freie Wohnungsrecht kann in verschiedener Form ausgestaltet sein. Möglich sind z. B.
die Mitbenutzung der Wohnung des Betriebsübernehmers (Altenteilsverpflichteter),
die Nutzung einer separaten Wohnung im Haus des Altenteilsverpflichteten und
die Nutzung eines bestehenden oder anlässlich der Betriebsübergabe erstellen separaten Wohngebäudes.
Für die Zugehörigkeit der Altenteilerwohnung zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen muss der Betriebsübergeber seine Wohnräume zudem auch aufgrund des Altenteilervertrags nutzen. Daher darf die Wohnung nicht im Eigentum des Betriebsübergebers bleiben (s. aber die Besonderheiten bei der Betriebsverpachtung unter Punkt 1.2), da sie ansonsten nicht „als Ausfluss des Altenteilervertrages”, sondern „als Ausfluss des Eigentums am Grundstück genutzt werden würde.
1.2 Verpachtung des Betriebs ohne Altenteilsvereinbarung
Von der Altenteilsübertragung zu unterscheiden sind Fallgestaltungen, in denen der Vater zivilrechtlicher Eigentümer des Betriebes bleibt und den Betrieb an den Sohn/die Tochter verpachtet. Dies geschieht häufig übergangsweise zur Vorbereitung der Hofübergabe und kann dann nach der Verkehrsanschauung als vorweggenommene Altenteilsvereinbarung zu sehen sein, wenn die Übertragung zu einem späteren Zeitpunkt absehbar ist.
Eine in diesem Zusammenhang ebenfalls häufige Fallkonstellation ist die sog. „Rheinische Hoferbfolge”. Hier wird zwar das Eigentum zivilrechtlich auf den Hofnachfolger übertragen, der Übergeber behält sich aber das vollständige Nießbrauchrecht zurück (ertragssteuerlich: wirtschaftlicher Eigentümer) und verpachtet dieses Recht wiederum an den Betriebsübernehmer.
Sofern sich in den dargestellten Fallgestaltungen die Wohnungen von Pächter und Verpächter in einem Gebäude (unter einem Dach) befinden ( Bew-Kartei A/3 zu § 34 BewG) oder der Betriebsübergeber/Verpächter noch im Betrieb mitarbeitet, sind beide Wohnungen zum Wohnteil des Betriebes zu rechnen. Der Abschluss eines Beratervertrages zwischen Vater und Sohn reicht hierzu allerdings nicht aus ( EFG 1989 S. 96).
Ist keine dieser Voraussetzungen erfüllt, kann von einer Trennung der Bindung der Verpächterwohnung an den Betrieb ausgegangen werden mit der Folge, dass im Regelfall die Wohnung des Verpächters als Grundvermögen zu bewerten ist.
Ungeachtet dessen ist die Wohnung des Pächters aufgrund der selbständigen Bewirtschaftung eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebs als Wohnteil dem land- und forstwirtschaftlichen Vermögen zuzuordnen, sofern die übrigen Voraussetzungen erfüllt sind (Nähe zum Betrieb etc.).
2. zur wirtschaftlichen Einheit des LuF-Betriebes gehörig
Des Weiteren muss eine Altenteilerwohnung, um bewertungsrechtlich als Bestandteil des Betriebes der Land- und Forstwirtschaft behandelt zu werden, nach den Anschauungen des Verkehrs zur wirtschaftlichen Einheit des Betriebes zu rechnen sein. Im Regelfall steht die Altenteilerwohnung im räumlichen Zusammenhang mit den übrigen Gebäuden des Betriebes, sei es als Wohnung im landwirtschaftlichen Wohnhaus oder als selbständiges Altenteilerwohnhaus.
3. Bindung an den LuF-Betrieb
Weitere Voraussetzung für die Zugehörigkeit der Altenteilerwohnung zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen ist, dass diese zum Wohnteil des LuF-Betriebes zählt. Dies ist dann nicht mehr der Fall, wenn der Betriebsübernehmer nicht nur vorübergehend den im Rahmen einer Altenteilsverpflichtung übernommenen Betrieb an einen Dritten verpachtet. In diesem Fall scheidet der Betriebsübernehmer aus der Bewirtschaftung des Betriebs aus. Die notwendige Bindung an diesen ist somit nicht mehr gegeben. Die Verpächterwohnung gehört daher nicht mehr zum Wohnteil eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebs, sondern zum Grundvermögen (, BStBl. 1975 II 76, S. 281). Für Altenteilerwohnungen gelten die Regelungen für Betriebsinhaberwohnungen entsprechend. Auch die Altenteilerwohnung ist daher ab dem Zeitpunkt der Verpachtung durch den Betriebsübernehmer an Dritte als Grundvermögen zu bewerten.
4. Beteiligung des ALS
Zur Beurteilung von Pacht-/Altenteilsvereinbarungen sowie zur Einschätzung der tatsächlichen Durchführung sowie zur Einschätzung der örtlichen Gewohnheit, tatsächlichen Übung und Verkehrsanschauung kann aufgrund der Vielzahl der Fallgestaltungen eine Einschaltung des zuständigen ALS sinnvoll sein.
OFD Münster v. - Kurzinfo Einheitsbewertung 1/2009
Fundstelle(n):
VAAAD-24460