Immobilien und Grundvermögen
Kürzen oder zurückbehalten – Mietkürzung in der Praxis
Das Fehlen einer zugesicherten Einbauküche, Schimmel, Lärmbelästigung durch Bauarbeiten, Wasserschaden – die Ursachen für eine Kürzung der Miete durch den Wohnungsmieter können vielfältig sein. Häufig steht dabei jedoch die Frage im Raum: Was meint der Mieter mit „Mietkürzung“? Ist hier eine Mietminderung oder die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts gemeint? Hat er beides kombiniert? Der BGH hat sich in einer aktuellen Entscheidung damit beschäftigt, in welchem Umfang ein Mieter neben der berechtigten Mietminderung zusätzlich Teile der Miete zurückbehalten darf. Gerade das Zurückbehaltungsrecht wird zunehmend von Immobilienverwaltern eingesetzt, um Mindereinnahmen bei der Kaltmiete und den Betriebs- und Heizkosten zu verhindern. Hierfür wird die Mietminderung einvernehmlich mit dem Mieter reduziert und stattdessen die Mietzurückbehaltssumme erhöht. Lemke stellt auf der Basis des BGH-Urteils ab der die Grundlagen der Verwendung des Zurückbehaltungsrechts und der Mietminderung dar sowie deren Einsatz.
Stehen aufgrund der geltend gemachten Mietkürzungen oder auch einfach nur weil „es an der Zeit ist“ größere Arbeiten an einer vermieteten Immobilie an, stellt sich je nach Umfang der Arbeiten die Frage, ob dadurch etwas Neues geschaffen bzw. das Objekt wesentlich verbessert wird oder ob diese Aufwendungen lediglich dem Erhalt der vorhandenen Substanz dienen. Im ersten Fall können die Aufwendungen nur über Jahre verteilt zusammen mit dem Gebäude im Rahmen der AfA geltend gemacht werden. Im zweiten Fall liegt ein sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand vor, den der Vermieter im Jahr der Zahlung als Werbungskosten bei seinen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen kann. Schoor gibt in der Beilage „Infos für Steuerfachangestellte“ ab der einen Überblick darüber, welche Aufwendungen zum Erhaltungsaufwand und welche zum Herstellungsaufwand zu zählen sind.
Der dritte Beitrag in dieser Ausgabe zum großen Themenkomplex „Immobilien und Grundvermögen“ stammt von Krause und Grootens. Sie zeigen ab der anhand von vergleichenden Beispielsfällen auf, welche Auswirkungen sich für den Steuerpflichtigen aufgrund der Neuregelung des Sachwertverfahrens zur Bewertung des Grundvermögens mit Wirkung zum ergeben. Hierzu werden zwei verschiedene Grundstücke – ein Einfamilienhaus und ein Geschäftsgrundstück – jeweils einmal mit Bewertungsstichtag nach bisherigem Recht und einmal mit Bewertungsstichtag nach neuem Recht bewertet, um die Belastungswirkung im Detail aufzuzeigen.
Beste Grüße
Beate Blechschmidt
Fundstelle(n):
NWB 2015 Seite 3793
NWB RAAAF-17952