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NWB Nr. 28 vom Seite 2031

Fondsstandortgesetz: Nachjustierungen beim reformierten grundsteuerlichen Bewertungsrecht

Änderungen schon zum Stichtag 1.1.2022 von Bedeutung

Dirk Eisele

[i]Fondsstandortgesetz v. 3.6.2021, BGBl 2021 I S. 1498 Mit dem Gesetz zur Stärkung des Fondsstandorts Deutschland und zur Umsetzung der Richtlinie (EU) 2019/1160 zur Änderung der Richtlinien 2009/65/EG und 2011/61/EU im Hinblick auf den grenzüberschreitenden Vertrieb von Organismen für gemeinsame Anlagen (Fondsstandortgesetz/FoStoG) v.  (BGBl 2021 I S. 1498) erfolgen schwerpunktmäßig Änderungen des Kapitalanlagegesetzbuchs. [i]Hörster, NWB 24/2021 S. 1716Darüber hinaus gehen mit dem Fondsstandortgesetz auch Änderungen des Bewertungsgesetzes einher, die das reformierte grundsteuerliche Bewertungsrecht betreffen und damit bereits bei Durchführung der Hauptfeststellung von Grundsteuerwerten zum Stichtag zu beachten sind. Der nachfolgende Beitrag erläutert Inhalt und Hintergründe dieser gesetzlichen Neuerungen. S. 2032

I. Einführung

[i]Hörster, NWB 40/2020 S. 2958, 2966Mit dem Gesetzespaket zur Reform der Grundsteuer, bestehend aus dem Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts (Grundsteuer-Reformgesetz/GrStRefG) v.  (BGBl 2019 I S. 1794), dem Gesetz v.  (BGBl 2019 I S. 1546), das der Änderung des Grundgesetzes diente (insbesondere zur Verortung einer Öffnungs- oder Abweichungsklausel) sowie dem Gesetz zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken für die Bebauung v.  (BGBl 2019 I S. 1875), waren konzeptionell die gesetzlichen Voraussetzungen zur Umsetzung des Reformprozesses geschaffen worden. Ungeachtet dessen sind u. a. mit dem Jahressteuergesetz (JStG) 2020 v.  (BGBl 2020 I S. 3096) weitere Anpassungen beim reformierten grundsteuerlichen Bewertungsrecht verbunden gewesen, so z. B. mit § 244 Abs. 3 Nr. 4 BewG, wonach jedes Wohnungserbbaurecht und Teilerbbaurecht zusammen mit dem anteiligen belasteten Grund und Boden als Grundstück und damit wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens gilt. Handelte es sich bei den Änderungen des Bewertungsgesetzes durch das JStG 2020 primär um redaktionelle Nachbesserungen, ist mit dem hiesigen Fondsstandortgesetz eine Reihe materiell-rechtlicher Neuerungen im Bewertungsgesetz verbunden, die mit Blick auf die Umsetzung der Reform mittels der Hauptfeststellung von Grundsteuerwerten zum Stichtag von Bedeutung sind.

II. Bewertung der unbebauten Grundstücke

1. Vorbemerkung

[i]DefinitionUnter unbebauten Grundstücken sind gem. § 246 Abs. 1 Satz 1 BewG solche Grundstücke zu verstehen, auf denen sich keine benutzbaren Gebäude befinden. Die Benutzbarkeit beginnt zum Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit, die gegeben ist, wenn den zukünftigen Bewohnern oder sonstigen vorgesehenen Benutzern die bestimmungsgemäße Gebäudenutzung zugemutet werden kann. Für den Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit ist die Abnahme durch die Bauaufsichtsbehörde nicht entscheidend. Ein Grundstück gilt als unbebaut, wenn sich auf diesem Gebäude befinden, die auf Dauer keiner Nutzung zugeführt werden können.

[i]Fläche mal BodenrichtwertDie Bewertung der unbebauten Grundstücke richtet sich nach § 247 BewG. Demgemäß bestimmt § 247 Abs. 1 BewG, dass sich der Grundsteuerwert unbebauter Grundstücke regelmäßig durch Multiplikation ihrer Fläche mit dem jeweiligen Bodenrichtwert (§ 196 BauGB) ermittelt.

Hinweis:

Zuständigkeitshalber sind die Bodenrichtwerte von den Gutachterausschüssen (vgl. hierzu §§ 192 ff. BauGB) auf den Hauptfeststellungszeitpunkt (aktuell: ) zu ermitteln, zu veröffentlichen und nach amtlich vorgeschriebenem Datensatz durch Datenfernübertragung an die zuständigen Finanzbehörden zu übermitteln (§ 247 Abs. 2 BewG). Bereits nach § 10 Abs. 4 ImmoWertV sind die Bodenrichtwerte in automatisierter Form auf Grundlage der amtlichen Geobasisdaten zu führen und nach § 196 Abs. 3 BauGB zu veröffentlichen. Zur Online-Verfügbarkeit der Bodenrichtwerte ist auf die jeweiligen Bodenrichtwertinformationssysteme (BORIS) der Länder zu verweisen.

Wurden vom örtlich zuständigen Gutachterausschuss – aus welchem Grund auch immer – keine Bodenrichtwerte ermittelt, erübrigt sich eine Bewertung unter Rückgriff auf Bodenrichtwerte im eigentlichen Sinne. Für diesen Fall sieht § 247 Abs. 3 BewG eine Bewertung durch Ableitung von Werten vergleichbarer Flächen vor. Mithin ergibt sich in diesen Konstellationen durch Multiplikation von Grundstücksfläche und abgeleitetem Bodenwert pro Quadratmeter (sowie Abrundung dieses Ergebnisses auf volle €) der Bodenwert als solcher.S. 2033

2. Begriff des Bodenrichtwerts

[i]BodenrichtwertzoneNach § 196 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist unter dem Bodenrichtwert der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken innerhalb eines abgegrenzten Gebiets − Bodenrichtwertzone − zu verstehen, die nach ihren Grundstücksmerkmalen weitgehend übereinstimmen und für die im Wesentlichen gleiche allgemeine Wertverhältnisse vorliegen. Der Bodenrichtwert ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche eines Grundstücks mit den dargestellten Grundstücksmerkmalen – sog. Bodenrichtwertgrundstück. In bebauten Gebieten werden die Bodenrichtwerte mit dem Wert ermittelt, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre (§ 196 Abs. 1 Satz 2 BauGB). Als durchschnittliche Werte für den Grund und Boden ist die Heranziehung von Bodenrichtwerten in der Verkehrswertermittlung anerkannt. Dieser Befund gilt auch im steuerlichen Kontext, so z. B. bei der erbschaftsteuerlichen Grundbesitzbewertung sowie der ertragsteuerlichen Kaufpreisaufteilung.

Hinweis:

Gemäß [i]Abgrenzung von Bodenrichtwertzonen § 10 Abs. 3 ImmoWertV i. d. F. von Art. 16 GrStRefG sind die Bodenrichtwertzonen nach § 196 Abs. 1 Satz 3 BauGB grundsätzlich so abzugrenzen, dass lagebedingte Wertunterschiede zwischen der Mehrheit der Grundstücke und dem Bodenrichtwertgrundstück nicht mehr als 30 % betragen.

3. Normative Reduzierung der Anpassungsmöglichkeiten beim Bodenrichtwert

[i]Berücksichtigt werden nur ...Vor dem Hintergrund der Grundsteuerwertermittlung in einem Massenbewertungsverfahren zum Hauptfeststellungszeitpunkt und den zulässigen Möglichkeiten einer Typisierung und Pauschalierung (vgl. hierzu , 1 BvL 12/14, 1 BvL 1/15, 1 BvR 639/11, 1 BvR 889/12, NWB MAAAG-80435, Rz. 131) wurde § 247 Abs. 1 BewG durch das Fondsstandortgesetz um einen Satz 2 ergänzt. Danach werden Abweichungen zwischen den Grundstücksmerkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks und des zu bewertenden Grundstücks mit Ausnahme unterschiedlicher Entwicklungszustände (1.) und Arten der Nutzung bei überlagernden Bodenrichtwertzonen (2.) nicht berücksichtigt, soweit in den §§ 243 bis 262 BewG sowie in den Anlagen 36 bis 43 zum BewG nichts anderes bestimmt ist. Hinsichtlich der Umrechnungskoeffizienten zur Berücksichtigung abweichender Grundstücksgrößen beim Bodenwert von Ein- und Zweifamilienhäusern (einschließlich Mindestwertrelevanz) s. Anlage 36 zu den §§ 251 und 257 Abs. 1 BewG.

[i]... unterschiedliche Entwicklungszustände und ...Die Bodenrichtwerte sind nach § 196 Abs. 1 BauGB unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands zu ermitteln. Als Entwicklungszustände kommen in Betracht Flächen der Land- oder Forstwirtschaft, Bauerwartungsland, Rohbauland und baureifes Land. Vergleiche hierzu im Einzelnen § 5 ImmoWertV. Abweichungen hinsichtlich des Entwicklungszustands zwischen dem Bodenrichtwertgrundstück und dem zu bewertenden Grundstück können aus Vereinfachungsgründen durch sachgerechte Ab- oder Zuschläge automationsgestützt berücksichtigt werden.

[i]... Arten der Nutzung bei überlagernden BodenrichtwertzonenBodenrichtwertzonen können sich in begründeten Fällen überlagern, sofern eine eindeutige Zuordnung der Mehrheit der Grundstücke zum jeweiligen Bodenrichtwertgrundstück gewährleistet bleibt. In diesen Fällen ist der Bodenrichtwert für dasjenige Bodenrichtwertgrundstück heranzuziehen, dessen Art der Nutzung am ehesten der des zu bewertenden Grundstücks entspricht

Beispiel:

Für eine Bodenrichtwertzone liegen unterschiedliche Bodenrichtwerte für „Geschäftshäuser“ und „Mehrfamilienhäuser“ vor. Für ein Zweifamilienhaus ist der Bodenrichtwert für „Mehrfamilienhäuser“ zugrunde zu legen, da diese Art der Nutzung am ehesten der des zu bewertenden Grundstücks entspricht.S. 2034

Mit [i]Individuelle Abweichungen sind grds. nicht zu berücksichtigen der Anfügung des Satzes 2 in § 247 Abs. 1 BewG stellt der Gesetzgeber klar, dass bei der Ermittlung des Produkts aus Grundstücksfläche und dem jeweiligen Bodenrichtwert grundsätzlich der auf die Grundstücksmerkmale des Bodenrichtwertgrundstücks bezogene Bodenrichtwert in der Bodenrichtwertzone, in der sich das zu bewertende Grundstück befindet, zugrunde zu legen ist. Mithin sind individuelle Abweichungen zwischen den Grundstücksmerkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks und des zu bewertenden Grundstücks grundsätzlich nicht zu berücksichtigen. Vor dem Hintergrund des zu bewältigenden Mengengerüsts, d. h. der Bewertung von über 32 Mio. wirtschaftlichen Einheiten im Grundvermögen sowie des damit zusammenhängenden Automationsbedürfnisses, besteht aus Warte des Gesetzgebers das nachvollziehbare Erfordernis, von individuellen Anpassungen des Bodenrichtwerts an die Grundstücksmerkmale weitgehend abzusehen, zumal es sich bei der Grundsteuer – im Gegensatz zur Erbschaft- und Schenkungsteuer als sog. Bereicherungssteuern – um eine Objektsteuer/Realsteuer mit im Regelfall überschaubarem Belastungsniveau handelt.

Hinweis:

Aufgrund [i]Anpassungen wegen abweichender Geschossflächenzahlen bzw. Grundstückstiefe ausgeschlossendes § 247 Abs. 1 Satz 2 BewG sind − im Unterschied zur Grundbesitzbewertung für Zwecke der Erbschaft-, Schenkung- und Grunderwerbsteuer (vgl. hierzu R B 179.2 ErbStR 2021 sowie H B 179.2 ErbStH 2019) – für Zwecke der Ermittlung von Grundsteuerwerten Anpassungen beim Bodenrichtwert wegen abweichender wertrelevanter Geschossflächenzahlen sowie abweichender Grundstückstiefe ausgeschlossen.

Zur Relevanz der Bodenrichtwerte bei der Grundbesitzbewertung für Zwecke der Erbschaft-, Schenkung- und Grunderwerbsteuer und den Entwicklungen infolge ImmoWertV sowie der Bodenrichtwertrichtlinie s. bereits Eisele, NWB 27/2011 S. 2289.