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NWB Nr. 46 vom Seite 3401

Praxishinweise zur ertragsteuerlichen Behandlung der Grunderwerbsteuer

Einstufung als Betriebsausgabe oder Anschaffungsnebenkosten

Dr. Heinrich Fleischer, Sophia Schuhmann und Anna Peterich

Grunderwerbsteuerpflichtige Transaktionen führen beim Steuerschuldner stets zu der Frage nach der ertragsteuerlichen Behandlung der gezahlten Grunderwerbsteuer. Ob die Grunderwerbsteuer als Betriebsausgabe zu einer sofortigen Minderung der ertragsteuerlichen Bemessungsgrundlage führt oder als Anschaffungsnebenkosten zu aktivieren ist, ist abhängig von der Art der Transaktion. Der nachfolgende Beitrag erläutert anhand eines vereinfachten Prüfschemas und von Beispielen die ertragsteuerliche Behandlung der Grunderwerbsteuer sowohl beim Asset Deal als auch beim Share Deal. Zudem gibt er Handlungsempfehlungen für höchstrichterlich noch nicht entschiedene Fälle, in denen die außerbilanzielle Hinzurechnung der Grunderwerbsteuer als Kosten des Vermögensübergangs i. S. des § 12 Abs. 2 Satz 1 UmwStG droht.

I. Allgemeines

In Zeiten ständig steigender Immobilienpreise und Grunderwerbsteuersätze gewinnt die Grunderwerbsteuer bei Unternehmenstransaktionen zunehmend an Bedeutung. Zudem steigt die Komplexität für den Rechtsanwender aufgrund der S. 3402 [i]Wischott/Graessner, NWB 21/2021 S. 1519Grunderwerbsteuerreform. Mit dem Gesetz zur Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes v.  (BGBl 2021 I S. 986) hat der Gesetzgeber nach langer Diskussion insbesondere die grunderwerbsteuerlichen Regeln für Share Deals mit Wirkung vom deutlich verschärft. Führen also Immobilientransaktionen zur Entstehung von Grunderwerbsteuer, stellt sich beim Steuerschuldner auch die Frage nach der ertragsteuerlichen Behandlung der ausgelösten Grunderwerbsteuer. Die Beantwortung dieser Frage ist abhängig von der Art der Immobilientransaktion. Im Folgenden werden die ertragsteuerlichen Konsequenzen aus der Grunderwerbsteuer bei einem Grundstücksübergang im Rahmen eines Asset Deals und eines Share Deals anhand von Praxisfällen, praxisrelevanten Handlungsempfehlungen und einer Übersicht diskutiert.

II. Arten von Grundstücksgeschäften

Für die Frage der ertragsteuerlichen Behandlung der Grunderwerbsteuer kommt es entscheidend darauf an, ob es sich bei der Immobilientransaktion um einen „Asset Deal“ handelt, bei dem das Grundstück selbst Kaufgegenstand ist, oder ob ein „Share Deal“ vorliegt, bei dem der Anteil einer grundbesitzenden Gesellschaft übertragen wird. Die Einordnung des jeweiligen Rechtsvorgangs ist für Besteuerungszwecke maßgeblich. Denn zum einen differenziert das Grunderwerbsteuerrecht zwischen beiden Rechtsvorgängen. Ausgangstatbestand für einen grunderwerbsteuerbaren Vorgang ist der Übergang des Grundstücks von einem Rechtsträger auf einen anderen Rechtsträger. Dementsprechend unterliegen [i]Asset Deal: zivilrechtlicher Rechtsträgerwechselder Grunderwerbsteuer nach dem Grundtatbestand des § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG Rechtsgeschäfte, die einen Anspruch auf Übereignung inländischer Grundstücke begründen, sog. Asset Deals. Dagegen fehlt es regelmäßig bei sog. Share Deals (Anteilserwerb [i]Share Deal: fingierter Rechtsträgerwechselan grundbesitzenden Gesellschaften) an einem solchen Rechtsgeschäft, welches einen zivilrechtlichen Rechtsträgerwechsel des Grundstücks begründet. Daher hat der Gesetzgeber die sog. Ergänzungstatbestände des § 1 Abs. 2a, 2b, 3 und 3a GrEStG geschaffen. Dabei handelt es sich um Rechtsvorgänge, die im wirtschaftlichen [i]Saecker, NWB 38/2021 S. 2842Ergebnis einem auf den Erwerb des Grundeigentums gerichteten Geschäft gleichkommen. Der Rechtsträgerwechsel wird lediglich fingiert (vgl. BT-Drucks. 19/13437 S. 11).